问：住宅小区业主委员会如何组建?

　　答：按照国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《东港市物业管理实施办法》（东政发〔2012〕27 号）规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，且收到业主或开发建设单位提出筹备业主大会书面申请后30日内，由所在街道办事处负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组应当自组成之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。业主委员会成员需经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　问：住宅小区业主大会都决定哪些事项?

　　答：业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：

　　(1)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　(2)选举或者更换业主委员会委员；

　　(3)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

　　(4)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

　　(5)筹集和使用住宅专项维修资金；

　　(6)改建、重建建筑物及附属设施；

　　(7)申请分立或者合并物业管理区域；

　　(8)利用共用部分从事经营性活动所得收益的分配与使用；

　　(9)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　问：住宅小区业主委员会的职责有哪些?

　　答：业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。业主委员会应当履行下列职责：

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(2)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(3)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；

　　(4)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

　　问：住宅小区物业服务费都管什么?

　　答：按照国家发展改革委《关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格〔2003〕1864号)的规定，物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用；

　　(4)物业管理区域绿化养护费用；

　　(5)物业管理区域秩序维护费用；

　　(6)办公费用；

　　(7)物业管理企业固定资产折旧；

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　(9)经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。