东港市物业服务收费管理规定(试行)
第一章 总 则
第一条 为进一步规范我市物业服务收费行为，促进物业服务业健康发展，保护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《丹东市物业服务收费管理规定(试行)》、《东港市物业管理实施细则》等法规文件制定本规定。
第二条 本规定适用于东港市行政区内取得物业行政主管部门核发的物业服务企业资质证书、市场监督行政主管部门核发营业执照的物业服务企业。业主自行管理的住宅小区可参照本规定执行。
第二章 物业服务收费的确定及标准
第三条 本规定所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人收取的费用。
第四条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费标准遵循合理、公开以及费用与服务相适应的原则确定。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、其它应缴税、费;
10、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第五条 依据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府定价和市场调节价。
1、住宅前期物业服务收费实行政府定价;
2、非住宅、公寓、别墅等物业服务收费实行市场调节价。
第六条 东港市物业服务收费标准，由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级和服务内容制定并发布。
物业服务收费依据《东港市物业服务等级考核评定表》(附后)进行等级评定，经考核评定，分数在91-100分的为一级，分数在81-90分的为二级，分数在71-80分的为三级，70分以下的为四级。
各等级最高收费标准为：一级为1.00元/月·㎡(建筑面积，下同);二级为0.80元/月·㎡;三级为0.60元/月·㎡;四级为0.4元/月·㎡。
物业服务内容超出《东港市物业服务等级考核评定表》考核内容的，小区等级评定可以适当进行加分。有多项加分项目的，小区物业收费标准可以适当上浮，具体收费标准由市价格行政主管部门核定。
第七条 物业服务收费可按月、季、年向业主收取，收费时限最长不得超过12个月。
第三章 前期物业服务管理
第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅小区开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面物业服务合同，并在30日内报物业行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列内容：
1、合同双方的基本情况;
2、物业的基本情况;
3、物业服务事项和服务标准;
4、物业服务费用的标准和收取办法;
5、建设单位、业主和物业服务企业的权利和义务;
6、物业承接验收情况;
7、违约责任;
8、争议处理方式。
第九条 物业服务企业向价格行政主管部门申请核定小区前期物业服务收费标准需提供下列资料：
1、前期物业收费的书面申请和成本资料;
2、市场监督行政主管部门核发的营业执照;
3、物业管理行政主管部门资质确认证明;
4、商品房预售许可证复印件;
5、建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同复印件;
6、建设单位与物业买受人签订的含前期物业服务合同约定内容的买卖合同复印件。
第四章 物业服务收费的管理
第十条 业主大会应在物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导下召开，并按法定程序成立本小区的业主委员会。
业主大会选聘物业服务企业后，前期物业服务合同自行废止。前期物业服务收费相关文件停止执行。小区物业具体管理方式和收费标准由业主大会或业主委员会确定。
第十一条 物业服务企业与业主委员会确定的物业服务合同，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。
第四章 物业服务收费的其他规定
第十二条 其他相关物业服务收费项目及标准 。
1、电梯运行费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零配件及维修、电梯运行电费等四项内容。电梯运行费按房屋建筑面积收取，每月每平方米最高不超过0.5元。或按乘坐次数计收，每乘坐一次每人0.10元。若无计量装置，也可按住户家庭常住人员数量收取，每人每月12元。
实行刷卡运行的电梯，其电梯卡按家庭常住人口数免费发放，额外申请补发以及丢失、人为损坏等原因换发的智能卡收费标准按实际进货价格执行。适用全体业主的其他智能卡收费标准按本条规定执行。
2、在业主或使用人房屋装修期间，利用载人电梯运送家具、装修材料及建筑垃圾的，物业服务企业可以收取电梯使用费。电梯使用费最高收费标准为每户200元，具体收费标准由业主与物业服务企业双方协商并签订服务合同。
3、在业主或使用人房屋装修期间，可委托物业服务企业清运堆放在指定地点的装修建筑垃圾，装修建筑垃圾清运收费的最高标准为：房屋建筑面积在100平方米(包括100平方米)以内的为200元;房屋建筑面积在100平方米以上的为250元。具体收费标准由业主与物业服务企业双方协商并签订书面服务合同。业主自行清运的不得收费。
4、物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。已收取物业费的小区，不准在收取物业费之外另收电子对讲门、智能门等公用设施、设备的维修维护费用。
5、小区内车库物业费标准按住宅标准的50%收取。
6、小区内停车位的收费标准实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定，并签订服务合同。
7、物业服务企业对业主以合同方式约定的住宅装饰装修保证金、抵押金的收取和返还，按有关法律、法规、规章及合同约定进行处理。未签订书面合同的不得收取。
第十三条 小区前期物业服务实行年度考核制度。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门对小区物业服务实行年度考核，经考核小区物业服务标准下降的，责令改正，期限内不改正的，降低物业服务收费标准。
第十四条 物业服务企业应每年不少于一次向业主公布物业服务收支情况。
第十五条 物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价，应在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据、收费标准和举报电话：12358等有关事项。未进行公示不得收费。
第十六条 违反本规定，由价格监督检查机关依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价规定》等法律、法规予以查处。
第十七条 本规定自2016年5月1日起执行。原东价发〔2011〕25号文件废止。
第十八条 本规定由市价格行政主管部门和市房地产行政主管部门负责解释。
